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关心澳洲股市的朋友们应该知道，本周一澳洲股市出现较大下跌，其背后主要的原因就是来自于澳洲银行股的回调。其中联邦银行更是暴跌了5.2%。

这是怎么回事？银行股怎么暴跌了这么多？是要倒闭了？当然不是。不是倒闭，而是故意让自己少赚一点。为什么？因为虽然澳洲央行官方没有降息，但是联邦银行已经率先宣布，将会缩紧贷款政策，以提前应对澳洲央行未来的提前加息计划。大家可能要问，这是不是傻？别人不收紧，你先收紧，那客户岂不是都被其他银行抢走了？我们简单回顾一下澳洲银行信贷政策过去1年的变化：2020年全球疫情，2020年3月澳洲降息，并全面印钱刺激经济，随后澳洲政府连续发表讲话，旁敲侧击说过去几年针对银行系统的调查基本已经结束，潜台词就是让银行可以重新放手干，多批一点贷款出去，帮助经济和地产恢复。在8个月之后，2020年11月，澳洲再次降息到历史最低的0.1%， 并且继续强调如果地产价格上涨，他们也不会考虑马上加息。这样一来正式拉开了澳洲过去20年历史上上涨最快一波地产上涨潮。在悉尼和墨尔本部分地区（距离市中心15公里以内为主）的独栋房屋价格从2020年3月低谷到2021年4月累计上涨超过30%以上。并且丝毫没有减退的意思。

这样的涨幅给了银行和澳洲政府巨大的压力，对于银行来说，大量投资者以20%甚至更低的首付来博一把地产的上涨。但是一旦价格回落，这大头都是银行在承担，一旦贷款者违约放弃还款，那将意味着对于银行来说将成为呆账坏账。而上涨过快的房价也会导致大部分普通人无力承担，从而影响到下一届选票。因此不论是银行还是政府，都希望房价能稳定上涨，重新激活消费和民众信心，但是一旦上涨过快，就会带来更多巨大的副作用和潜在危险。那有什么办法可以既不影响现在的经济，继续鼓励消费，又能打压过热的地产市场呢？我在过去几个月的节目中说过很多次，澳洲可以在不加息的情况下实现对地产的调控。具体来说就是使用行政命令，而不是央行的货币政策。比如，中国的限购就是一种行政命令来控制房价。澳洲虽然没有限购本地买家，但是依然可以通过印花税多少，以及要求银行贷款审查条件的松紧调节，来达到一样的目的。只是会更加柔和一些。联邦银行并非不想赚钱，而是不得不这么做。因为在上周，澳洲银行业的上级机构，澳洲谨慎金融委员会APRA，就已经发出了警告，对于目前商业银行持续高速增加的地产贷款表达了担心。这其实就是一个警告信号：告诉它管理的商业银行可以适当收手了，不要再继续扩大贷款量。如果再不听，就有可能和2018年的皇家委员会调查银行业一样再来一场针对银行的罚款和打压。毫无疑问，这会造成巨大的市场信心受挫，所以联邦银行非常识趣的主动开始收紧政策，配合监管机构的要求。但是媒体说到的，为了应对澳洲央行提前来到的加息，那就有些夸张了。我们知道，这股风最早就是因为上周四晚上美联储发布的声明，由于美国目前的通胀太高，因此把原本美元加息的时间从2024年提早到了2023年。因为美元利息的提高，将会意味着全世界资金使用成本的上升。而作为西方货币的领头羊，美元如果真的加息了，澳元也将会很快不得不跟着一起加。这也是为什么从上周末开始对于澳洲央行也将会提早开始加息的谣言四起。但是不论澳洲央行是不是和美国一样提早1年到2023年加息，毕竟距离现在还有2年时间。所以即便现在听到了风声，距离到真正政策改变依然还有很久。而在这之前，需要确认疫情被控制住，以及各国经济恢复的足够强劲。这两个条件只要有一个没有达到，那就不可能加息。而即便开始加息，也将会是缓慢而渐进的。如果我们把降息当作吃药治病，那随着病情好转，药量也是逐渐减少，最终停药。所以，我非常坚信，美联储开始讨论或提前要加息，会让市场有回调，但是这距离真正的大跌还很远，并且这对于长期投资者来说，美股和澳股的短期回调，我认为是一个补仓进场的机会。从去年疫情开始的每一次回调，我都这么说。这次也不例外。以上文字，写在澳洲疫苗接种率还不到10%，美国依然每天有超过1万人感染，英国面临第三波疫情的今天。我们距离疫情结束，还有一段时间。疫情不断，刺激不停。

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澳元/美元：大家需要注意，澳元在日线图上出现技术性破位。如果不能在未来2天拉回到0.76以上，将会意味着有可能会有更大的下跌。如果各位做长线的，需要引起注意。一旦再打破0.7470周一低位，可能会继续下跌。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418

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很多在澳洲的华人朋友都想开店，尤其是奶茶店。在过去17年18年之间，还是非常火热的。在墨尔本市中心，我记得当时可能一条街上只有四五家，以 CoCo奶茶还有几家连锁为主。现在我们看到墨尔本，甚至阿莱德这些城市，在唐人街附近或者是主要的商业街道上面，中国人开的奶茶店的数量应该不少于20家，尤其是在墨尔本和悉尼的市中心，基本上能到40家50家奶茶店。这么密集的开店数量很明显，原来的市场占有率都会减少，蛋糕就这么大，因为潜在的喝奶茶的人数就这么多，可能有6000~1万需要每天喝奶茶的。现在因为疫情的影响，流动人口减少了，所以说我们就算5000个每天要喝奶茶的人，那么如果是有10家店，每家店的日销量就可以做到500，但是如果有50家店，每家每天的销量只能做到100。在这样的情况下，奶茶店自然就不是我们华人在目前阶段选择了一个非常好的小生意了，因为竞争实在是内卷的太激烈了。

为什么奈雪的茶能在香港上市呢？其实目前公开的财报并不是很好，从成立以来差不多五六年的时间一直是亏损的，很多人都觉得奶茶是非常暴利的行业，但其实并不是这样，甚至卖奶茶还不如卖矿泉水，之前农夫山泉在香港上市了，成为中国首富。所以说卖茶啊、卖奶茶这些行业在目前现阶段是不太赚钱的。这个从奈雪的茶的数据中也能显示出来，15年在深圳开了三家门店，到17年这家公司成为了一个区域性的品牌，开始逐步向全国扩张。从公开的报表上显示，在18年新设的门店是111家，在19年新开了172家。到了2020年年底的时候，奈雪的茶已经拥有门店491家。

他的单店投入成本是185万人民币，最小的店要投入超过125万人民币，大家想一下装修投入加上年租金每年要干掉100多万，将近200万人民币。我们平摊到每一天的营收上面，我们的营收至少要超过15,000人民币到2万人民币，一家门店才能够开始盈利。这就是为什么奶茶店或者是我们在市中心开店的成本太高，虽然奶茶的毛利比较高，但是还是要根据量，每天也是有天花板的。根据它的招股说明书，IPO上面显示它一共有是8500多名员工，平均每个店的员工数量是18个人，单店的人工成本，加上一线城市租金成本每年是在350万人民币，加上一开始装修投入了180万人民币。第二我刚刚讲过的内卷非常激烈，不仅是他在开店，还有其他奶茶品牌，像周杰伦不是还有一个奶茶品牌吗，大家也非常喜欢，大家不可能总喝一家的茶，总要换着喝，所以单店营收下降的比较厉害。

在2018年的时候，它一家店每天平均的销量是716倍杯,19年开始降低到600多杯，2020年降低到了400多杯。按照我们在澳洲开店啊，成本也是能够统计出来的，人工成本和房租成本加上物料成本，然后减掉税务，每天大概要超过300杯才能达到收支平衡。奈雪的茶在之前利润率是25%左右，现在降到了只有13%，即使它的开店速度开始扩张，但是整体作为一个公司来讲，毛利率开始下降，人工成本原材料成本还有店铺成本开始上升。所以说奶茶店并没有办法到，像金融行业或者像地产行业一样达到规模效应，反而但是你开的店多你的毛利越低，利润率越低，管理成本越高.但是像一些行业，比方说金融和地产，是你的资金越大，你的项目规模越大，它的利润率或者是潜在的收益程度也越大，所以说行业本身是有天花板的。这就是为什么奶茶店这样的公司虽然上市了，但是依旧不建议大家去持有，包括在香港上市的最近很多新公司估值都非常高。几个月之前上市的快手公司，当时的股价上市就是将近330块港币，现在的股价只有不到200块钱。上市的新股一般估值都给的非常高，公司本身甚至是巨额亏损的，像奈雪的茶就跟瑞幸的咖啡类似，没有科技壁垒，并且扩展快等于利润低，内卷激烈。瑞幸咖啡之前也很火，现在基本上已经快不行了。所以我认为大家看一看热闹就好，如果是真想做长期投资的话，奶茶这种消费在未来面临的风险和不确定性太大了，不值得我们做长期的投资。

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黄金XAUUSD：黄金价格经过上周美联储讲话之后，一路下破关键点位。在斐波那契的支撑点位1860、1820、1800和1765有小幅度反弹。而目前到达0.618关键比例的支撑点1765附近，多空双方争夺会比其他价格点位更加激烈。新的震荡区间振幅较大，为1680美金至1910美金之间。近期黄金价格走势不容乐观，以震荡交易为主，在1720下方做多，止损设置在1680美金比较合理。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418

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近段时间大家应该在很多亚洲超市经常看到一款，来自中国广西柳州的螺蛳粉。很多人非常疑惑不解，这个味道奇怪的小吃，据说跟榴莲一样，喜欢的人喜欢的不得了，不喜欢的人非常不喜欢，怎么就突然火了呢？前几天端午节，在社交媒体上看到还出了一款螺蛳粉的粽子。我本人也是螺蛳粉的忠实爱好者，接下来就简单分析一下为什么螺蛳粉这么爆火。螺蛳粉是广西柳州的风味小吃，由柳州特有的米粉，加上酸笋、木耳、花生、腐竹等配料及酸辣味和煮螺蛳的汤水调合而成，具有酸、辣、鲜、爽的风味及酸笋的特殊气味，是一种味道十分具有入侵性的小吃。要说它在全世界爆火，确实离不开天时地利人和的因素。2018年以前可能很少有人听说过或吃过，但是到了2019年，在电商和网红的赋能下，袋装螺蛳粉行业的产值已经达到60亿元。所以我们有幸在远隔万里的澳大利亚，也看到了来自中国广西的螺蛳粉。

而在去年，因为新冠疫情，速食食品持续火热， 2020螺蛳粉产值全年超过100亿元，较前一年增长68.8%。同时，出口的螺蛳粉是去年总额的8倍。去年的双11，柳州螺蛳粉销量是武汉热干面的9.04倍，冠军实名；出口单销售也远超越了火锅底料。螺蛳粉的短时间爆红并不是偶然，也不是单个案例，自制小龙虾、自热小火锅等新兴食品，在过去几年里迅速成为年轻人餐桌上的爆款。而用工业化思维来发展螺蛳粉产业，统一生产化标准，形成整体产业链，是在小龙虾，自热小火锅等其他方便食品中成功出圈的重要因素，因为柳州是整个广西省最工业化的城市，像是柳州钢铁，柳州五菱等都坐落于此。除此之外，富有感染力的网红（KOL\KOC）、购买力逐渐增强的Z时代消费者、新兴的销售渠道、成熟发达的物流，都是它爆红的原因。但是，最最主要的我觉得，还有现在高生活节奏，高生活成本下衍生出来的“孤独经济”。2020的疫情，长时间的居家隔离更是放大了孤独经济。简单来说，就是你的孤独，已经是别人的生意。一碗小小的螺蛳粉爆红反应出来这个现象：孤独经济，对于我们未来的投资方向有没有值得借鉴和参考的呢？想一想近几年新型产品的流行和趋势，一人食小火锅，既满足了吃货们想要大饱口福的心，又解决了一个人没法点菜的尴尬。

智能音箱一个季度的全球销量就是大几千万，没事你可以和它聊聊天，排解一下寂寞。苹果语音助手Siri更是当下“孤独经济”的一个投影，siri讲故事、siri说方言、siri唱rap……持续的迭代升级，满足用户的内心渴望。再到手机游戏，VR游戏，直播的出现和流行……以前小时候，我们的娱乐休闲是跟小伙伴们踢个毽子，丢个沙包，上树掏鸟蛋，下水摸鱼，再到后来长大一点，至少还需要比较大室内空间的游戏厅，KTV或者是台球室。而现在的年轻人甚至连家里的客厅都不需要，只需要一个带wifi的床位，一个手机，叫个外卖，一个人可以一周不出门。当回顾近几年的流行趋势和发展的时候，会发现不管是刚刚提到的螺蛳粉的爆火，还是让人欲罢不能的抖音，直播，手机游戏，我们的娱乐和休闲方式正在往越来越小空间和越来越低成本的趋势发展。你想想，你是不是经常沉迷于刷抖音，一刷一小时根本停不下来？连国内的广场舞大妈都不跳广场舞，转行录视频，当网瘾大妈去了。如果说以前消费者的喜好难以捉摸，那么孤独经济折射出来的消费趋势，反而给投资者在未来的投资赛道上指明了方向，当人们用社交网络就可以实现交友，抖音游戏就可以排解寂寞，外卖螺蛳粉就可以解决吃饭，我们会不会不再需要那么大的活动和生活空间？当然，有人会说了，怎么可能，我还需要跑步，需要运动，需要健身。但是，你想如果健身运动，一个switch的健身环就可以帮你满足，当你想滑雪或者打高尔夫，一个VR游戏就可以实现……所有的一切只需要一台设备，一个有网络的床位就可以解决。当然，我这么说有可能有点偏极端，那我可不可以这样说，未来真正的户外运动像滑雪，高尔夫，钓鱼，打猎都会成为有钱人的娱乐。对于普通大众来说，低成本和小空间的娱乐方式才是未来真正的发展趋势，而未来科技的进步也会随着社会需求逐渐往这个方向发展，越来越多的资本也会往这个方向倾斜。对于我们投资者来说，需不需要提前布局投资这一赛道，以后才能有资本享受真正的蓝天大海雪山呢，我想这也是我们需要提前考虑的问题。

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从目前的技术图形上看，顾比均线排列已经出现了明显的上涨信号，还没来得及上车的朋友们也可以持续关注，寻找入场良机。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418

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今天有机会来说说石油，因为我最近因为墨尔本疫情反复，不得不开车上下班，经常要加油，所以也乘此机会重新研究了一下石油。我们知道，石油作为去年曾经一度让人大跌眼镜的产品，价格从2020年2月疫情爆发之前的65美元，一路跌倒个位数，甚至在2020年4月的时候一度出现过负数。由此可见当时疫情对于全世界金融市场所造成的恐慌有多严重。当时严重到让投资者为了减少仓位增加现金而不论价格全部抛售手里的期货仓位，导致市场发生了踩踏，引发更多自动交易程序的止损订单。虽然价格很快又回到了正数，但是这从未出现过的负数事件成为了当时金融市场里最大的新闻。

如今1年多过去了，在本周油价又回到了70美元以上。即使我们按照10美元的4月价格计算，增幅也达到了惊人的700%。这也是4年前美国和中东产油国爆发页岩油价格战以来石油达到的最高价格。现在市场里很多基金和券商纷纷发表文章，在继续看好油价，更有多家机构，包括了知名的坑散户专家——美国高盛，也表示他们认为石油价格会在12个月内达到100美元高点。也就是从现在价格还有40%的涨幅空间。当然了，如果我们按照高盛之前的坑散户历史来看，只要和它给的免费建议反着做，都能赚钱。如果是按照他们的免费建议投资的，大部分都亏。不是因为高盛经常犯错，而是他们一般都自己用，然后给大客户，最后才免费给市场里的散户。等散户进场了，前面的早就赚够要准备离场了。众多机构看好石油的观点主要有2点：1. 石油以美元定价，但是因为美元过去12个月的印钱放水，导致其真实价格大打折扣，就算是供求关系不变，油价都应该上涨。而如果我们按照美国股市的涨幅，2020年2月价格和现在价格对比，标普500大盘涨幅大约在28%左右，那么我们用同样比例，石油去年2月价格是65，乘以1.28，就应该在83美元左右。因此就算现在回到了72美元，依然还有空间。2. 由于疫情导致的国际供应链受损，因此之前新能源替代传统能源的步伐放慢。换句话说，就是电动车也好，风力发电，太阳能发电等等，都因为疫情下制造业部分停工而无法继续扩大。所以大家只能重新回到汽油柴油等传统能源上。这个逻辑没错，现在的问题就是，72到100，还有40%的余地，能涨这么多？我个人认为，80可能性很大，但是要到100，光靠美元贬值和新能源跟不上这两个原因还不够。还需要第三个力量：投机者的炒作。在如今货币泛滥的市场里，最不缺的就是热钱。只要有上涨快的东西，都会被盯上。石油，自然也不会例外。只要石油价格走势凶猛，一路冲破80以后，极有可能吸引到投机商的资金，例如像索罗斯这样的对冲基金来一起炒价格。一旦投机资金进场，那基本上就没有什么真实价值可言了，大家都是如饿狼扑食一样，咬到一口算一口。所以一般来说，如果出现短时间不正常上涨，我个人通常会选择离场。那这石油的重新上涨，会不会导致大家都换取电动车，使得电动车销量大增呢？

简单的回答是：不会。背后的原因？小学生都会算账：就算油价再上涨50%，按照现在澳洲91号汽油1.3平均价格为例，涨50%，算2澳元一升，一周加油一次，60升乘以多出来的50%大约是40澳元。那一个月就是200.一年就是2400澳元的额外支出。但是，现在同样尺寸，或大小的电动车的价格普遍要高于汽油柴油车至少2万以上。也就是说消费者要是为了不花这每周多出来的40澳元，而转去买电动车，需要开10年左右才能赚。还不算中间要是电池老充电导致的性能下降。要10年才回本？会有很多人去换吗？除了那些特别注重环保或者是尝鲜人士，大部分普通人不会为了省2000，而多支付20000。只有当电动车和汽油或柴油车价格相近，差个千把也行，这时就会有相当一部分人开始转而去接受电动车。如果仅仅是油价上涨，电动车还这么贵的情况下，这个转去新能源汽车的消费者依然会是极少数。

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黄金走势：在连续上涨接近3个月之后，目前黄金出现回调。并且打破4小时走势图的支撑线。如果再次跌破1844，则有可能会继续回调。1844下方的支撑价格在1817左右。但是这次黄金回调，大家如果对长期持有有兴趣的朋友们，不妨可以等待回调接近尾声时进场考虑。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418

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墨尔本的疫情还没有完全结束，south bank地区昨天又增加了病例，很多朋友们在问疫苗的事儿。根据金融的角度，三家上市公司辉瑞、莫德纳以及强生的疫苗有什么区别吗？我们总结一些金融领域的，通过三家上市公司，公布的疫苗情况和财报等披露,我们从非医学的角度做一点总结。出来啊，因为这也是美国上市公司需要做的披露。

莫德纳的疫苗有可能在今年的9月份在澳大利亚药店可以买到，公司愿意为澳洲提供2500万剂疫苗。从上半年财报显示，Modena第一季度营收超过19亿美元，同比上涨240%，9成以上收入来自于疫苗.这家公司成立的比较晚，2018年在纳斯达克上市之后表现一般。而大部分mRNA疫苗都在研发阶段，没有办法商业化。得益于新冠疫苗的商业化成功，公司第一次实现季度盈利，预计2021年Moderna交付近200亿疫苗。辉瑞公司体量更大，在一季度营收35亿美元，全年预计疫苗销售额260亿美元，总营收约600亿美元，依旧超过Modena。但由于辉瑞盘子太大，股价波动远没有Moderna剧烈。之前也跟澳洲政府是优先签订的，合同每周会有60多万剂的辉瑞疫苗到达澳洲，首先会为40岁以上的群体注射辉瑞疫苗，9月底之后，包括莫德纳的，辉瑞的疫苗数量都将再次增加。所以今年下半年澳洲疫苗供应量总量应该会超过2100万，基本上能满足澳洲人的基本需求。强生公司在今年4月公布了财报，第一季度销售额223亿美元，是三家公司销售额最大的。新冠疫苗的销售额在第一季度超过1亿美元，并不能作为强生公司的主营业务。而强生的生物制药部门为公司贡献了122亿美元的第一季度收入，依旧在药物领域占据一定的垄断地位，全年预计营收在900亿美金左右。辉瑞和莫德纳使用的是类似技术，称之为mRNA技术。大部分疫苗是一种灭活的细菌注入人体。mRNA则是教导我们的细胞制造出蛋白质，触发免疫反应。mRNA不会进入细胞核，不会更改DNA。按照指令完成任务后，细胞会分解并摆脱mRNA。而这项技术将在未来社会成为主流疫苗技术。

但是实际上市场上也是有很多的阴谋论，很多人对疫苗的遗传指令还是不太放心。但总体来讲，生物制药领域都需要多年的临床试验，才能够通过不断地修正来完善。在上市公司里面，大家如果是认为中长期还有投资价值的，这三家公司都是值得我们关注的，而生物技术和其他领域，例如消费领域地产领域完全不愿意。生物制药是一项技术密集型产业，人才是最重要的资产。因此，一家公司如果拥有顶尖的科研团队，那么必然需要足够的资金支持研发。所以，重资本和重人才的医药行业，会形成天然的行业壁垒以及专利垄断，我们对于生物科技公司长期看好。

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XAUUSD 黄金：黄金价格跌破了区间通道的支撑线，跌破1855美金后，有进一步向下的趋势。因此短线交易者可以顺势做空，止损设置在1870第一个阻力价格，或1880和1900美金。向下的空单目标价格是1840和1820美金。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418

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大家知道，从去年4月澳洲央行把澳元标准利率降低到历史最低的0.25%以来，地产在过去全年上涨都很快，但是随着部分城市房价增速过快，市场里传出很多消息说下半年澳洲政府和银行会介入来控制房价。尤其是当部分澳洲主要银行已经开始率先提高3年期的固定利率之后，这样的风声更为强烈。那是不是这地产回调即将开始了呢？我本人不是地产专业人士，所以我们今天聊的话题更多的是从基本经济原理，以及澳洲央行的货币政策出发从而做出的推论，因此各位看官如果觉得我说的有不准确，还请指正。今天的问题分成两部分来回答：1.澳洲的商业银行为什么会提前开始加息？2.银行加息会不会引起地产价格回调？其实答案可长可短，如果短的回答，那第一个问题答案就是，他们愿意什么时候加就可以什么时候加。而后面的问题答案也可以简单来回答，不会。但中国有句古话是知其然，必知其所以然。我们不仅仅要了解答案，更要知道答案背后的逻辑。

大家都知道，现在澳洲央行的标准利率并没有改变，依然是0.25%,并且过去几个月再三重申不会考虑在2023年之前加息。那既然都这么肯定，为什么商业银行要提前动手？虽然他们是商业银行，自己想加多少就可以加多少。但是我们都知道，毕竟如果大家一起加，消费者也没办法。但是目前是部分银行动手提高，而部分银行却没有改变。那些提高利率的会流失部分贷款申请，但是银行明知道这样的后果依然这么做，为什么？就是因为银行贷款的融资主要来源于国际债券市场，尤其是美国，欧洲和日本的债券市场。如果这些市场的资金来源成本开始提高，那对于银行来说，他们也无法改变，势必为了保护利润而提高终端贷款价格。那为什么海外债券市场的融资成本开始提高？也是因为海外市场尤其是美国的疫情控制进展顺利，市场对于美元重新加息的预期开始升高。而美元利率升高，就意味着全世界的资金使用成本的逐渐提高。当然，这并不是坏事。我反复和大家说，利率提高，虽然我们每个月房贷可能多还一点，但是央行和银行只有在对未来经济有信心，预期通胀会顺利提高的背景下才会加息。也就是意味着只有经济足够好，央行利率才会提高。而商业银行除了融资成本以外，也是出于了对未来3年平均利率的估计而做出的调整。也就是说如果当商业银行觉得未来2-3年央行可能会动手，那他们就会提前计算成本。这就像我和大家说的股票价格的定价是买家对于未来的预期，并不是过去，也不是现在，而是未来。这就是为什么例如像AfterPay这类公司年年亏钱，但是股价还可以上涨150倍的原因。就是因为投资者或者股东对其有信心，觉得公司未来可以赚钱。商业银行的利率，也是一个道理。那现在我们来回答第二个问题：是不是商业银行利率提高了，房价就会回调下跌？

我们可以反向理解：之前房价为什么会上涨？是因为利率从1%下跌到0.25%吗？是因为这一年0.75%的差别，导致房价暴涨吗？这肯定是原因之一，但是绝不是最大的原因。房价暴涨是一系列政策产生的连锁反应。其中最重要的一环是央行实施的量化宽松，以及政府实施的大规模救市计划。正是这几千几万亿资金注入到市场，才会引发了资产价格的全面上涨。因此既然资金多出了几万亿是房价上涨的主要原因，那解铃还须系铃人——要房价下跌，同样也需要之前一系列政策做出相反的操作：除了加息，不鼓励贷款，鼓励存款，更重要的是从市场里抽水，重新回购澳元。只要市场里之前救市搞出来的资金一天没有减少，那作为最大的两个蓄水池之一的房市就不可能跌。如果房价下跌，就意味着资金不再停留在地产蓄水池，而这时如果股市没有暴涨，那将会是巨大的社会灾难：天量资金如果无法被地产金融吸纳，那将会导致基本生活品的暴涨。我说过，这对于很多普通人，尤其是澳洲当地没有储蓄习惯的人来说是一个灾难。这会发生吗？99%不会。不论哪一级政府都不会允许这个事情发生。因此房价下跌只有在市场里的多余资金被抽回之后，在附带影响被降低到最低之后，才有可能发生。而仅仅是利息上涨0.25%，这点成本增加，根本没法抵挡住汹涌的热钱。

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日经指数：日本今年5月经历了去年英国经历的事：疫情反扑。作为发达国家里疫苗接种率最低的国家（没有之一）日本今年还要开奥运会。结果现在超过1/3的县进入紧急状态。这也使得日经指数从3万1千点历史最高价格回落了10%，一度达到27000点附近。虽然现在重新回到29000附近，但是相比于欧美国家指数，日经过去几个月的表现严重不及格。但是，咱们都知道，日本人极其自律，而且服从管理，因此我对于日本最终可以控制疫情一点都不怀疑。所以如果各位觉得日本不会成为下一个巴西，而是下一个英国，那现在的价格是非常不错的。免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。联系方式：墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418