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要控制通胀,就要降低房租。要降低房租,就要减少留学生

Mike Huang
14/5/2024
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大家知道美国和澳洲的通胀从7%降低到4%用了1年,但是从4%降低到2%,可能要用2-3年,甚至更久。那用什么办法可以尽快解决这个问题呢?那就是要降低房租。怎么降低房租呢?就是要控制人口增长,怎么才能最好的控制人口?你总不能要求百姓不生孩子吧。澳洲来说就是降低移民数量,尤其是短期移民,也就是留学生数量。所以,结论就是,要控制物价,就必须减少留学生数量。本篇完。感谢您的收看,下周再见。

开个玩笑以上就是结论,咱们先把结论说了,然后再展开细说。常言道,过去2年,西方各国为了控制物价,都使用了十八般武器,但是风云变化,世事难料,俄乌战争和中东战争,加上红海的胡塞武装,让这原本应该回到3%以内的美国通胀再次出现了反弹,并且很有可能将会持续一段时间。从美国角度来说,由于其是目前全世界最大的产油国,所以相对受到油价冲击影响远远小于了欧洲和澳洲。但是和其他西方国家一样,美国同样面临房价持续上涨,租金也一起上涨的情况。我们需要知道,在西方统计物价数据时,住房通胀的权重高达最终指数的三分之一,因此对整体通胀的影响很大。而住房通胀中,房价会受到投资因素的影响,房租则更能反应市场的供需真实情况,因此后者比前者更为关键。要控制住房通胀,就必须控制租房价格的上涨。

在通胀统计里分成以下三个主要的部分:1.住房类通胀,包括建房价格和租房价格2. 商品类通胀也就是我们常见的从超市水果到电视的价格3.非住房服务类通胀。那在疫情之前,通常综合通胀怎么的出来的呢?就是超市和家电价格基本是负数,大概是-1%左右,但是租房和建房基本每年越来越贵,所以通常是2-3%的增幅。而其他服务类价格则稳定在1-2%增幅,这样构成最后的综合物价在2-3%之间。但是,目前房租每年的增幅已经不是2-3%了,就算是按照官方的统计数据,过去几年的平均增幅已经达到了7%左右。(2021到2023年)但是实际大家都知道,悉尼和墨尔本的房租价格上涨何止是6%,我估计26%都不止。原来400的,现在至少要600.就连基本的两房公寓,墨尔本已经要700,悉尼甚至要900一周。如果房租价格一直保持这么高的增长,各位学过小学数学的就应该知道,两外两项就必须是非常低的负数,才能最终把综合数据拉回在3%以内。而目前来看,超市的价格以及其他生活服务价格一个都没跌。也就是说三个主要通胀类别都是正数。在这个情况下,通胀毫无可能可以回到3%以内。没戏。

对于澳洲政府来说,选民的要求是排第一的。毕竟留学生和新移民手里没选票。因此移民其实就是澳洲政府用来拉动经济,或者控制民意的一个工具。经济不好了,就多点移民,缺点是房租就会高,道路会拥挤,治安会变差。然后民意会反对大量新增移民,政府就会看似非常尊重民意的宣布要降低移民数量来拉选票。然后民意很开心,经济之后又不行了,这时换届已经结束,就可以再提高点移民数量。基本过去20年就是这个套路。

但是,我们肉眼可见,澳洲的物价过去1年真的涨的太快。可是像类似俄乌战争,中东战争这些影响国际商品价格的事情,澳洲政府没法控制。所以其实目前澳洲可以自己做的,当务之急就是控制人口阀门,降低新移民,尤其是短期留学生数量,从而减少市场里对于租房的需求,才能降低整体的住房类通胀数据。但是我们都知道,即使现在提出要降低留学生,这也是从明年的招生计划里开始调整。也就是说,今年3月和7月开学的基本已经定了。没法改变了。这也是为什么央行给出的结论也是,到今年年底,物价大幅回落的可能性很低。因为很多影响物价的因素,澳洲自己可以控制的并不多。根据联邦政府的计划,从2025年开始澳洲各高校和其他教育机构将会大幅削减留学生人数的增幅,从2023年增幅15%削减至5%。 但是!!削减的仅仅是增幅而已,换句话就是不要多招人了。而之前目前的工党政府也已经提出,将会从明年开始削减新增移民总数,从2023年的52万人,降低到2025年的26万人。我的天。。。52万?之前不是说40万么,怎么又多了12万?

如果我没记错,澳洲目前每年新增住房大概是5万套,就算按照平均一套住5个人计算,也只能承担25万人。那这剩下的27万人,就需要从之前造好的房子里找。然后明年又会有26万人进来。虽然看上去数量减少了一半,但是和2020年之前的15-18万相比,还是多了整整10万。移民多好处就是,经济不会垮,因为硬刚需不断在增加。但是僧多粥少,就意味着有些东西大家都要抢。我知道,对于联邦政府来说,在稳定经济不要衰退,和控制物价降低房租之间永远是一个艰难的选择。但是从目前的情况来看,要降低通胀的唯一有效的办法,就是控制人口了。但是大家不用过多担心,就算是减少一半的数量,依然超过了2019年的新增移民总数。所以,要控制房租,只能说,路漫漫了。免责声明:GO Markets 分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人;并不代表 GO Markets 的观点或立场。联系方式:墨尔本 03 8658 0603悉尼 02 9188 0418中国地区(中文) 400 120 8537中国地区(英文) +248 4 671 903作者:Mike Huang | GO Markets 销售总监

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